Varsinais-Suomen hyvinvointialue Varha on vääntänyt kättä alueensa kuntien kanssa kiinteistöjen vuokraamisesta. Neuvottelut aloitettiin osassa kunnista jo viime keväänä ja esimerkiksi Uudessakaupungissa neuvottelut alkoivat syyskuun puolivälissä.
Nyt kuntien lautakunnissa ja kaupunginhallituksissa esiintuomien tietojen perusteella osapuolten välillä on näkemyseroja esimerkiksi hintojen tai vuokrasopimusten pituuksien suhteen. Varha on tarjonnut toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia 12 kuukauden irtisanomisajalla.
– Uudenkaupungin kannalta tässä on ristiriita sen suhteen, että Varha ei käyttänyt optiovuotta, mutta neuvotteluiden aloitus meni näin pitkälle, kaupungin talous- ja hallintojohtaja Katja Aalto sanoo.
Varha vuokraa kaupungilta tällä hetkellä Puustin rakennuksia, pientä määrää tiloja virastotalo Mörnestä, Pajalan toimintakeskusta, Merituulikotia, Kalannin vanhainkotia ja A-sairaalaa eli nykyistä sote-keskusta.
Aallon mukaan kaupunki saa Varhalta tällä hetkellä vuokratuloja noin kaksi miljoonaa euroa vuodessa. Summasta A-sairaalan ja Merituulikodin osuus on noin 1,5 miljoonaa euroa. Lisäksi Varha vuokraa Uudestakaupungista eri säätiöiden omistamia tiloja.
– Saamme nyt katettua sen, mitä meillä on omaa pääomaa kiinni rakennuksissa. Emme kuitenkaan elä enää nollakorkojen maailmassa, joten emme saa yhtään ylimääräistä. Pääomavuokran osuus vuokratuloista on korvausta siitä, että kaupungilla on vähän vajaat 20 miljoonaa euroa varoja kiinni näissä rakennuksissa, Aalto huomauttaa.
Varha tarjoaa kaupungille nykyistä matalampaa vuokratasoa. Varha vetoaa Aallon mukaan teoreettisiin markkinalaskelmiin ja sanoo, että kiinteistöjen markkinahinta olisi nykyistä alhaisempi.
– Eihän se niin mene, koska ei terveyskeskusrakennuksille ole oikeasti olemassa markkinahintoja. Varhalla on erikoinen lähestymistapa säästöjen hakemiseen ja sillä se ajaa kuntien tilannetta entistä ahtaammaksi, Aalto lisää.
Neuvottelupöydällä on vielä toistaiseksi koko Varhan tällä hetkellä kaupungilta vuokraama sosiaali- ja terveyspuolen kiinteistöpaletti.
– Uusikaupunki tavoittelee neuvotteluissa vähintään 5–15 vuoden vuokrasopimuksia, jotka olisivat toistaiseksi voimassa olevia, kaupungin tekninen johtaja Jari Nikkari kertoo.
Aallon mukaan riskinä on nyt se, että kaupunki käy Varhan kanssa vääntöä parista sadasta tuhannesta vuosittaisesta vuokraeurosta.
– Mutta se tarkoittaa Uudellekaupungille aika monen ihmisen vuosipalkkaa, Aalto lisää.
Varha vuokrasi Varsinais-Suomen kunnilta vuoden 2023 alussa yli 600 000 neliötä kiinteistöjä ja sopimukset ovat päättymässä vuoden vaihteessa. Alkuperäinen vuokrataso ja -aika määriteltiin laissa. Varha on tosin ilmoittanut esimerkiksi Uudellekaupungille, ettei se käytä sopimukseen kirjattua vuoden 2026 optiomahdollisuutta. Tarkemmin päätöstä ei ole perusteltu.
– Uusikaupunki edellyttää myös, että pelastuslaitoksen kiinteistöt otetaan mukaan nyt käynnissä oleviin vuokraneuvotteluihin, vaikka hyvinvointialue ei ole siihen halukas, Nikkari huomauttaa.
Aallon mukaan Varha on ilmoittanut, että heillä ei riitä tänä syksynä aika myös pelastuspuolen kiinteistöistä neuvotteluihin. Nikkari toteaa, että pelastuslaitosten kiinteistöissä on Varhan kannalta hyvin edulliset sopimukset.
– Ne on joskus tehty vähän niin kuin kädestä suuhun -sopimuksilla eli vuokriin ei käytännössä ole lisätty pääoman tuottoprosentteja. Tällä hetkellä ne ovat kunnalle epäedullisia sopimuksia, jotka eivät aina kata edes ylläpitokustannuksia, Nikkari lisää.
Kaupunkien on lain mukaan myös yhtiöitettävä sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastuslaitoksen kiinteistöt. Jos kaupungit eivät yhtiöitä kiinteistöjään, katsottaisiin niiden toimivan kilpailutilanteessa markkinoilla. Uusikaupunki on jo aiemmin tänä vuonna päättänyt perustaa Ukin Juki -osakeyhtiön, jonka nimi tulee sanoista Uudenkaupungin julkiset kiinteistöt.
Yhtiölle voidaan siirtää omistukseen tai hallintaan kaupungin omistamia kiinteistöjä tai rakennuksia. Perustettuun yhtiöön tulisi siis siirtää ne kiinteistöt, joita Varha jatkossa vuokraa. Varha ei ole kuitenkaan julkistanut tietoa vielä siitä, mikä sen palveluverkko tai kiinteistötarve jatkossa on. Varhan uusi palveluverkkosuunnitelma valmistuu ensi vuonna.
Nikkarin mukaan nyt näyttäisi siltä, että Varhan kaupungille esittämiä vuokrasummia ei käytetä sopimuksen pohjana eli niiden varaan kaupungin kiinteistöjen yhtiöittämistä ei voida tehdä.
– Neuvottelut jatkuvat, jos ei sopimukseen päästä, niin kaupunki ei siirrä sote-kiinteistöjään vielä tänä vuonna perustettuun yhtiöön, vaan jatketaan nyt voimassa olevalla sopimuksella, Nikkari täsmentää.
Aallon mukaan kiinteistöyhtiötä varten tarvittaisiin vuotta pidemmät vuokrasopimukset. Kaupunki on tuonut Varhalle myös sopimusneuvotteluissa esiin sen, että pidemmillä sopimuksilla vuokrataso olisi alhaisempi.
– Joka tapauksessa meidän on saatava jonkinnäköinen vuokrakuvio sovittua ensi vuodelle, mutta nyt näyttää siltä, että kiinteistöjen yhtiöittäminen ei onnistu Uudessakaupungissa vuoden loppuun mennessä, Aalto lisää.
Kaupungin ei kannata siirtää omistamiaan kiinteistöjä Ukin Juki -yhtiöön ennen Varhan tekemiä vuokrasopimuksia, koska muuten kiinteistömassasta ei syntyisi tuloja kaupungin kassaan. Kuntien perustamien kiinteistöyhtiöiden tulisi jatkossa toimia vakaalla pohjalla, mutta toisaalta Varha yrittää säästää vuokrakuluissa. Siksi kiinteistöjen markkina-arvoa on selvitelty ulkopuolisen asiantuntijan avulla.
Esimerkiksi Turku ja Uusikaupunki ovat päättäneet käyttää auktorisoitua kiinteistöarvioijaa eli AKA-arvioitsijaa vuokraneuvotteluissaan.
– Uudessakaupungissa tämä koskee neljää kohdetta, joista tehdään tarkempi markkinaehtoinen arvio. Kohteet ovat Merituulikoti, Kalannin Suvela-koti, A-sairaala sekä Pajalan toimintakeskus, Nikkari kertoo.
Nämä neljä kohdetta ovat suurimmat kaupungin Varhalle vuokraamat kohteet, siksi niistä otettiin lisäarvio.
– Tosin eihän mitään markkinaehtoisuutta ole oikeasti olemassa, koska on vain yksi vuokranantaja ja yksi vuokraaja, Nikkari lisää.
Varhan aikataulu kiinteistö- ja palveluverkkoasiassa on Aallon mukaan tuonut merkittäviä haasteita kaupungin ensi vuoden talousarvion tekoon. Hän korostaa, että Uudenkaupungin tilanne on monella tavalla erilainen kuin muissa kunnissa.
– Meillä on syksyn uutisten takia myös verotuloihin ja työllisyyteen liittyvät riskit. Ei tunnu reilulta, että valtiovalta hakee säästöjä kiinteistöistä, joita kukaan yksityinen ei lähtisi rakentamaan. Meille siis sanellaan säästöjä, jotka osuvat kuntalaisten kukkaroon, Aalto lisää.
Aallon mukaan Uudenkaupungin tilanne ei kuitenkaan ole niin huono kuin joissakin muissa reuna-alueiden kunnissa. Kaupunkiin on joka tapauksessa jäämässä sosiaali- ja terveyspuolen kiinteistöjä, joista Varha maksaa vuokratuloja.
– Se tarkoittaa sitä, että palvelut pääosin säilyvät alueella. Vuokraneuvotteluja jatkamme seuraavan kerran tämän kuun loppupuolella, Aalto summaa.
FAKTA
Mistä on kyse?
Varha teki kuntien kanssa vuokrasopimukset sote- ja pelastustiloista vuosille 2023–2025.
Sopimuksissa oli mahdollisuus optioon vuodelle 2026.
Vuokratasoa ja sopimusten kestoa sääteli laki.
Sopimukset ovat päättymässä, joten Varha käy kuntien kanssa uutta neuvottelukierrosta tarvitsemistaan tiloista.
Sopimukset on tehtävä tämän vuoden loppuun mennessä.
Kuntien on ensi vuoden alkuun mennessä yhtiöitettävä sote-kiinteistönsä, jos optiovuotta ei ole hyödynnetty.
